海外赴任するときは所有物件をどうすべき？？気を付けてほしい点を解説

不動産会社を経営していた不動産オタクのまゆです。

もし夫や自分が海外赴任が言い渡されたとき、今住んでいるマンション（不動産）はどうしますか？？

私の友達にも海外赴任組がたくさんいます。仲良い子には相談されて、私なりのアドバイスをしてきましたが、それを今回記事にしたいと思っています。

不動産は奥深く、また正しい情報がネット上にも載っていないことが多いです。

不動産は高額な取引なこともあり、ネット検索の上位は広告ばかり、、、、ユーザーに不利益な情報だったりすることもしばしば。

ご自身だったりご家族だったりお友達が海外赴任が決まって、保有しているマンションの扱いについて悩んでいたら、この記事を参考にしてみてください！

海外赴任が決まって、マンションを保有している人が赴任中にマンションをどうしようか考えている人が読む記事です。

考えられる選択肢３つ

私の友達でも海外赴任組が何人もいます。というより、香港でお付き合いのある駐在ファミリーのお家でも、とる選択肢は様々です。

物件を売却する
物件を賃貸に出す
物件をそのままにしておく

どの選択肢がおすすめかと断言するのは難しく、各家庭の事情ごとに最適な方法は変わってきます。加えて、例えばこれが最適だと思って判断しても、その後に環境が変わってしまって、あーしておけばよかった！と思うことも当然出てきます。

物件を売却する

物件を売却するかどうかを判断するには、当然ながらいくらで売れるか、、を知っておく必要があります。最近は、ネット上でマンション価格の査定をしてくれるところがいくつもあるので、事前に価格査定してもらっておくことをおすすめします。

ちなみに、都心の場合10年以上前に物件購入している場合は値上がりしている可能性が高いです♡♡♡

我が家が所有しているマンションも、2009年に3000万円後半で購入して現在の査定価格は4950万円でした。

今そのサービスが残っているかわかりませんが、野村不動産は売却の仲介を依頼して売り手が見つからない場合、査定額の８割で野村不動産が購入してくれるというサービスがありました。

まゆ

査定の８割なら売らないよ・・・・

夫

買い替えとかで絶対売りたいって人には良いサービスなのかもね。。

売却のメリット・デメリットを挙げていきます！！

海外駐在は何年間日本をあけるか未定なイベントになります。売却してしまえば、海外赴任中、マンションの手入れや管理、ローン支払いという負担から逃れることができます。もし賃貸に出して住宅ローンの負担がないとしても、当然ながら賃料収入を申告しないといけませんし、また海外赴任中に入居者が退去してしまったら、また新たな入居者を探したりと手間もかかってきます。そして入居者がマンションを汚してしまう恐れもあるのです・・・

売却すると、そんなめんどくさいことから一気に解放されるのです！！！！そして、安いときにマンションを購入していたら、売却によって利益が発生することも！！！！（もちろん税金は払わないといけませんけどね。）

ただ、売却してしまうと、思っていたより早く日本に帰任することになった場合、マンションを一から探さないといけないという煩わしさがあります。当然、不動産価格が上昇していて手が出ない価格になっている可能性もあるし、帰任したときには住宅ローンが組めない（年齢制限があるため）可能性もあります。

賃貸に出すときに気を付けないといけない点

私の友人で多いのは、駐在中は物件を賃貸に出す選択をとっている人が多いです。

物件を売買するにも仲介手数料がかかる上、日本に本帰国後にまた物件を購入するのはなかなか負担なので、夢のマイホーム手放すのではなくて、賃貸に出すという選択肢をとる人が多いのです。

ただ、不動産投資物件と違って、海外赴任する人がマンションを賃貸に出すときの違いは、貸し出せる期間に制限があるというところにあります。

だいたい３年くらいで海外赴任から日本に戻ってくるケースが多いため、３年賃貸借契約がきれるような形をとる人が多いのです。不動産は生活に身近なもの

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約という種類がある

不動産業界にいない人はあまり知らないかもしれませんが、物件を借りるときの契約は大きくわけて２種類あります。

物件情報のサイトでも、どちらの種類で募集しているかちゃんと記載があります。

普通賃貸借は、多くのものが２年間ごとの更新になっていて、基本的には入居者がよほど悪いことをしてなければ、更新することが可能になっています。悪いことって、近所迷惑になるレベルの騒音だったり、家賃3か月くらい滞納だったりとかです。（こういう場合は、更新時期を待たずしてオーナーさんから退去通知がくることもあります。）

そして、定期賃貸借契約とは、契約期限がくると更新できるかどうかわからない（オーナー都合次第）契約を指します。３年の定期賃貸借契約が多い気がしますが、これは一般的に海外赴任の人が３年くらいで帰任するパターンが多いので、その期間だけ保有マンションを貸しに出すケースがあり、その分、同じエリアのマンションより割安の賃料で借りることができます。（だいたい15~20%くらい割安なイメージです。）

たまに、都心で立地がよく人気なマンションでは、定期賃貸借契約での募集がありますが、日本では一旦マンションに入居させてしまったら、退去させることが難しいので（正規雇用と同じで、一旦正社員雇用したらクビにできない。。）定期借家契約にして、オーナーにとって都合の悪い入居者を更新させないようにしていることもあります。

定期賃貸借契約のメリット・デメリット

既に上記で記載したのですが、基本的には賃貸借契約を更新する義務はないので、海外赴任の期間だけ貸すという選択肢をとることができます。海外にいる間、うまいこと入居者を見つけることができれば、住宅ローンの支払いを貸し出している賃料収入から賄うことができるのです。

しかし、定期賃貸借契約は賃料相場より1.2割賃料を下げて募集することが多いため、賃料収入が住宅ローンを下回る可能性もあるし、入居者さんが必ずしも３年間住んでくれるわけではなく、実質的には１年くらいしかマンションを貸し出せなかったというケースもあります。

もちろん、入居者を探すのに仲介手数料を不動産会社に支払う必要なあるし、入居者が想定していたよりひどい状態でマンションを使用していたら原状回復費も結構なおおきな金額になる場合もあるので、、、貸し出さないほうが精神的な面や時間的な労力も考えて楽だったという場合もあります。

どこの不動産会社にマンション管理をお願いするのか？

実際、海外赴任中にマンションを貸し出そうと思ったときに、どこの不動産会社に物件管理をお願いするのがいいのでしょうか？

不動産会社はほんとうに多いので、その中から選択するのは不動産知識がある私からしても難しいことがあります。私の考えでは、不動産会社は会社によってというよりも、担当者ベースで善し悪しが分かれるので、実際不動産会社に足を運ぶ、もしくは連絡してメールのやりとりをして物件管理をお願いするかどうか判断したほうが良いと思います。

海外赴任者用に専門に不動産関係を扱っている会社がありますが、実名は避けますが、、、、そこは費用がすごい高い上に、熱心に入居者さんを探してくれることもない、殿様商売なところがあるのでおすすめはしません。ただ、オプションで確定申告なども頼めるので、楽したいし、別にお金はそんなに気にしませんという方には良いのかもしれません。